Prologis: My Top REIT Choice For 2024 With Market Beating Returns Potential (NYSE:PLD) -LSB

Prologis, Inc. (NYSE:PLD), REIT im i preferuar personal, qëndron si REIT më i madh i tregtuar publikisht në SHBA, me një kapital tregu afër 104 miliardë dollarësh dhe zotërimin më të madh prej 7,07% në Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Për ta parë këtë në perspektivë, kapitali i saj i tregut është tre herë më i madh se ai i të ardhurave gjerësisht të njohura nga pasuria e paluajtshme (O), një kompani e njohur për dividentët e saj mujorë – një temë që kam trajtuar kohët e fundit në një artikull duke rekomanduar një “Blerje të fortë”, të cilën mund ta gjeni këtu.

Ajo që e bën Prologis veçanërisht tërheqës për mua, si një investitor me 20-30 vite të tjera horizont investimi përpara se të varej nga të ardhurat pasive nga portofoli im, është rritja e vazhdueshme e tij. Kompania ka arritur një CAGR 11.57% në AFFO gjatë 5 viteve të fundit, duke tejkaluar ndjeshëm mesataren e varfër të sektorit prej 1.91%.

Prologu paguan a divident i shëndetshëm 3.16% që është rritur me një CAGR të shquar prej 12.58% gjatë së njëjtës periudhë 5-vjeçare. Pa dyshim, gjatë Krizës së Madhe Financiare në 2008, Prologis e përgjysmoi dividentin e saj – një lëvizje që zakonisht lidhet me performancën e dobët në të ardhmen, e ngjashme me atë që pres nga WP Carrey (WPC) pas uljes së dividentit. Megjithatë, që nga ulja e dividentit, Prologis ka provuar që kundërshtuesit e kanë gabuar, jo vetëm duke lulëzuar, por edhe duke u bërë një kompani më e fortë financiarisht dhe strategjikisht.

Duke qenë një REIT industriale me qendra logjistike në zemër dhe rritje shpërthyese të tregtisë elektronike që shërben si erërat e saj të pasme, Prologis jo vetëm që ka tejkaluar tregun (SPYUN) por gjithashtu tejkaloi kolegët e saj si STAG Industrial (STAG). Në një industri ku madhësia ka rëndësi dhe peizazhi i financimit favorizon lojtarët më të fortë, unë parashikoj një vazhdimësi të kësaj performance të mirë në të ardhmen.

Më lejoni t’ju tregoj pse më pëlqen Prologis sot, në atë që unë e konsideroj një vlerësim shumë të favorshëm pavarësisht nga normat e larta të interesit.

Portofoli i mirë-diversifikuar dhe mbrojtës

Prologis funksionon si një REIT logjistike globale. Pranë qyteteve të mëdha anembanë botës, shpesh do të vëreni magazina të gjera me gjire të shumta kamionësh – të menaxhuara zakonisht nga REIT logjistike si Prologis. Me një objekt kolosal prej 1.2 miliardë metrash katrorë në pronësi dhe të menaxhuar, Prologis vlerëson se afërsisht 2.8% e PBB-së prej 95 trilion dollarësh në 2022 kalon përmes qendrave të saj të shpërndarjes.

Fokusi i tyre qëndron në sigurimin e objekteve në tregje me kërkesa të larta, me akses të kufizuar, shpesh të vendosura në afërsi të zonave kryesore urbane ku pronat e paluajtshme janë të pakta. Rritja e tregtisë elektronike ka përfituar ndjeshëm kompanitë e logjistikës si Prologis, duke qenë se këto biznese kërkojnë tre herë më shumë hapësirë ​​logjistike në krahasim me shitësit tradicionalë të tullave dhe llaçit. Kjo kërkesë e rritur vjen nga nevoja për të rezervuar nivele më të larta të inventarit për të akomoduar artikuj që nuk gjenden në dyqanet fizike, si dhe për të menaxhuar kthimet dhe për të përmbushur kërkesat e transportit të konsumatorëve, për kompani të tilla si Amazon (AMZN) dhe Depoja e shtëpisë (HD) për të përmendur disa.

Pandemia e COVID-19 theksoi një pikë thelbësore për Prologis: bizneset mësuan se të kesh zinxhirë furnizimi jashtëzakonisht të dobët me inventar minimal, një prirje që nga vitet 1980 për të rritur efikasitetin, përbënte rreziqe të konsiderueshme. Kompanitë synonin të ulnin kostot duke ulur inventarin, por pandemia zbuloi se të kesh shumë pak inventar ishte po aq e rrezikshme sa të kesh shumë. Gjetja e ekuilibrit të duhur u bë më kritik pasi ndërprerjet e zinxhirit të furnizimit nënvizuan rëndësinë e të pasurit një tampon për të lundruar në sfidat e paparashikuara, një prirje nga e cila Prologis përfiton ndjeshëm.

Një arsye kryesore pse Prologis kryeson listën time të REIT-ve të preferuara është përbërja e klientëve. Ndërsa Amazon përfaqëson klientin më të madh, duke kontribuar me 5.1% të qirasë neto efektive, një vështrim më i afërt zbulon se 10 klientët kryesorë së bashku kontribuojnë vetëm 14.6% në qiranë e përgjithshme. Kjo sugjeron një portofol shumë mbrojtës. Në të kundërt, të ardhurat nga pasuria e patundshme, megjithëse operojnë në një segment të ndryshëm REIT, kanë 10 klientët e saj kryesorë, përpara se të blinin Kapitalin e Realty Realty (SRC), duke zënë 27.1% të qirasë.

Megjithatë, ka më shumë për të. Prologis ka një portofol shumë të larmishëm klientësh, duke u ofruar 6700 klientë në mbarë botën. Më të mëdhenjtë në mesin e tyre kryesisht mbajnë vlerësime të nivelit të investimeve dhe 38% e totalit të klientëve janë të përqendruar në nevojat thelbësore ditore. Kjo zbut ndjeshëm rreziqet ekonomike për PLD.

Për më tepër, Prologis gëzon diversifikimin ndërkombëtar në një farë mase.

Që nga TM3 2023, Prologis ka vendosur praninë e saj në katër kontinente. Megjithatë, një pjesë e konsiderueshme e 86% e të ardhurave operative neto ose “NOI” vjen nga SHBA, me Evropën që kontribuon me 8% të NOI. Tregjet e saj kryesore janë Kalifornia, Midwest i SHBA dhe Mbretëria e Bashkuar.

Pavarësisht sfidave të fundit politike të drejtuara në Kaliforni, shteti mbetet një qendër thelbësore tregtare brenda SHBA-së, me disa nga portet më të mëdha të Amerikës së Veriut. Kjo kërkon hapësira magazinimi për transportin e mallrave në destinacione të ndryshme.

Ju mund të jeni të shqetësuar për gjendjen aktuale të punëve, veçanërisht me normat e interesit që arrijnë nivelet më të larta të disa dekadave dhe ngadalësimet e mundshme ekonomike. Por, kam disa lajme të mira për të ndarë Performanca e Prologis Q3. Ata kanë shkëlqyer, me FFO që ka arritur 1,30-0,05 dollarë më të larta se vlerësimet e analistëve. Plus, të ardhurat e tyre arritën në 1.92 miliardë dollarë, duke shënuar një rritje prej 9.7% në vit dhe duke tejkaluar pritjet me 180 milionë dollarë.

Për më tepër, Prologis rishikoi Udhëzuesin e tij për VF23, duke e rritur perspektivën kryesore të FFO nga 5,56-5,60 dollarë në 5,58-5,60 dollarë. Ata gjithashtu kanë ngushtuar parashikimin e zënies mesatare nga 97.00-97.50% në 97.25%-97.50%. Kjo rritje sinjalizon një rikuperim pozitiv nga rënia e tremujorit të dytë 2023, duke sugjeruar një stabilizim të mundshëm në tregun logjistik të pasurive të paluajtshme – një shenjë premtuese mes pasigurive.

Ne nentor, Prologis dha njohuri mbi skenarin aktual të tregut në sektorin e logjistikës në SHBA, ku të dhënat tregojnë një përzierje sinjalesh. Segmente specifike të industrisë reagojnë ndaj pasigurive afatshkurtra, duke mbajtur një fokus në optimizimin e zinxhirëve të furnizimit për afat të gjatë. Këtu janë tre tendencat kryesore që formojnë pasuritë e paluajtshme logjistike:

1. Nivelet e aktivitetit përputhen me rritjen e kërkesës për pasuri të paluajtshme logjistike. Treguesi i Biznesit Industrial ose “IBI” mbeti i qëndrueshëm në 57.3 në tetor, duke pasqyruar mesataren e tremujorit të tretë. Ky stabilitet pasqyron qëndrueshmërinë e qëndrueshme në shpenzimet konsumatore dhe fluksin e vazhdueshëm të mallrave.

2. Dinamika brenda pasurive të paluajtshme logjistike vazhdon të shtrëngohet në shumicën e tregjeve. Pavarësisht një fluksi më të shpejtë të objekteve të reja, shkalla kombëtare e vendeve të lira të punës mbetet jashtëzakonisht e ulët në 4.8% krahasuar me mesataren historike të ekspansionit prej 6.1%. Ky shtrëngim vazhdon pavarësisht nga një rritje prej 70 pikë bazë në vendet e lira të tregut.

3. Prisni rritje të konsiderueshme të tarifave të qirasë pas skadimit të qirasë, edhe pse rritja e qirasë në treg normalizohet nga ritmi i shpejtë i vërejtur në 2021/2022. SHBA dëshmoi një rritje të qirasë prej 85% nga viti 2019 në tremujorin e tretë 2023, duke treguar përshkallëzimin e vazhdueshëm të normave të qirasë për klientët me rinovimin e qirasë.

Edhe pse e ardhmja e afërt duket e pasigurt, Prologis me madhësinë e saj të konsiderueshme, qëndron mirë i përgatitur për të lundruar në luhatjet aktuale të tregut. Sipas mendimit tim, ajo do të dalë më e fortë, duke nxitur rritje të konsiderueshme të qirasë pas rinovimit të qirasë dhe futjes së pronave të reja në portofolin e saj.

Dividentët & Rritja

Tani, mbi aspektin që zgjon interesin e të gjithëve për investimet e REIT: dividenti dhe rritja e tij.

Megjithëse Prologis nuk mburret me dividendin më të lartë në industri, yield-i i tij është ende ai që unë do ta konsideroja të kënaqshëm, duke qëndruar në dymbëdhjetë muaj pasardhës ose “TTM” prej 3,09% ose 0,87 dollarë për aksion.

Ndërsa kjo shifër mund të duket modeste për disa, është thelbësore të theksohet se ky divident vjen me më pak se 65% të pritshme të raportit bazë të pagesave të FFO në 2023, një bilanc të fortë dhe një model biznesi të aftë për rritje të konsiderueshme.

Për krahasim, të ardhurat nga pasuritë e patundshme ofrojnë një TTM prej 5.28%, Digital Realty Trust (DLR) qëndron në 3.63%, dhe STAG Industrial në 3.77%.

Pavarësisht uljes së dukshme të dividentit të dukshëm në grafikun e 2008-ës më poshtë, Prologis ka arritur të rrisë dividentin e saj me 135% gjatë harkut prej 23 vjetësh.

Ajo që bie veçanërisht në sy është arritja e kompanisë me një vlerësim të kapitalit prej 418% gjatë kësaj periudhe, duke tejkaluar tregun e përgjithshëm të aksioneve me mbi 110%. Për më tepër, Prologis ka ende potencial për rritje të mëtejshme të dividentit, siç tregohet nga rritje e fundit prej 10%. në shkurt 2023.

Vlerësimi i favorshëm

Të gjithë kemi parë se si gjashtëmujori i dytë 2022 dhe 2023 parashtruan sfida për REIT-et, veçanërisht me normat e fondit të Fed-it që ka shumë të ngjarë të arrijnë në 5.25% në 5.50%. Këto 11 rritje të njëpasnjëshme shkaktuan valëzime në tregun e pasurive të paluajtshme, duke rritur shqetësimet për normat më të larta të rifinancimit për kompanitë me borxhe të mëdha dhe mundësinë e një rritjeje më të ngadaltë ekonomike.

Zhvillimet negative makroekonomike kanë ndikuar edhe në Prologis, pavarësisht bazave të fuqishme të biznesit. Stoku ka treguar gati e sheshtë kthimet totale nga viti në ditë, me një ecuri të çmimit të aksioneve prej -2.32%.

Që nga sot, Prologis po tregtohet me një P/FFO prej 18.49x, veçanërisht nën mesataren 15-vjeçare prej 23.94x.

Duket e arsyeshme të parashikohet se mund të mos kthehemi me shpejtësi në mesataren 15-vjeçare, veçanërisht duke pasur parasysh normat e ulëta historikisht të interesit gjatë 15 viteve të fundit. Unë jam mjaft optimist se Fed nuk do të marrë rrezikun e uljes së normave shumë të larta dhe të përjetimit të një raundi tjetër të periudhës së rritjes së inflacionit.

Perspektiva ime anon drejt stabilizimit të normave të interesit në afërsisht 3.0% deri në 3.5% në afat të mesëm, me ulje fillestare të normës potencialisht në tremujorin e dytë ose në tremujorin e tretë të 2024. Ky ndryshim mund të ketë një ndikim pozitiv në REIT, duke përfshirë Prologis, duke i përafruar ato më afër me vlerësimet e tyre historike.

Duke marrë parasysh këtë, unë parashikoj një rritje të FFO prej rreth 8.9% CAGR gjatë 4 viteve të ardhshme, duke arritur në 7.84 dollarë deri në fund të 2027. Njëkohësisht, besoj se Prologis mund të tregtojë në mënyrë të arsyeshme me 23 herë P/FFO të saj deri atëherë, duke treguar një çmim të aksioneve prej 180 dollarë – që përfaqëson një rritje të përafërt prej 64% nga 110 dollarët e sotëm.

Ky projeksion sugjeron një mbiçmim vjetor të kapitalit prej 13.1%. Së bashku me yield-in mesatar të dividentit prej 3.2%, është e arsyeshme të pritet një normë vjetore kthimi prej rreth 15% gjatë 4 viteve të ardhshme.

Kliko per te zmadhuar

konkluzioni

Prologis mban një vend të veçantë midis REIT-ve të mia të preferuara për shkak të modelit të tij të fuqishëm dhe të diversifikuar të biznesit që mburret me mbi 6700 klientë. Ajo që bie në sy është se 10 klientët kryesorë përfaqësojnë së bashku më pak se 15% të portofolit të saj dhe një pjesë e konsiderueshme operon në ato që unë i konsideroj industri mbrojtëse, duke zbutur rreziqet ciklike.

Është e rrallë të hasësh REIT cilësore si tregtimi Prologis me një vlerësim të arsyeshëm, veçanërisht duke pasur parasysh mesataren e P/FFO 15-vjeçare që lëviz rreth 24x. Aktualisht, mes pasigurisë ekonomike dhe normës së fondit të Fed-it në territorin kufizues, tregu ofron një mundësi bindëse të kthimit total, duke dhënë potencialisht një kthim total vjetor prej 15% gjatë 4 viteve të ardhshme.

Gjatë uljes së fundit më 27 tetor, Prologis u zhyt nën pragun magjik prej 100 dollarësh. Kjo më shtyu të përforcoj pozicionin tim duke u dyfishuar, pasi unë parashikoj rritjen e FFO-së udhëheqëse në industri nga ky REIT me peshë të rëndë në afërsisht 8.9% CAGR gjatë 4 viteve të ardhshme.

Siç qëndron, stoku mbetet një perspektivë tërheqëse për shumë investitorë të rritjes së dividentit. Personalisht, unë shoh vlerë në blerjen e aksioneve deri në 120 dollarë.